Tout savoir sur le cadastre

 

Avant tout opération immobilière, achat ou vente, la consultation d’un cadastre est une étape préalable à ne pas négliger. Les données fournies par ce registre constituent effectivement un élément clé dans la prise de décision.

Quelles sont les informations incluses dans un cadastre ? À quoi vont-elles servir ? Nous allons vous exposer en détail tous les éléments utiles à savoir.

 

 

Qu’est-ce qu’un cadastre ?

En France, la mise en place du cadastre est apparue sous le règne de Napoléon Bonaparte. À cette époque, les informations recueilles servaient de référence pour établir le calcul des impôts fonciers. Le but étant d’assurer une certaine équité fiscale entre les contribuables.

Ce même système fiscal est adopté jusqu’à nos jours. L’administration va en effet se baser sur les données répertoriées dans le cadastre pour définir le montant des différentes taxes dont le propriétaire doit s’acquitter. Mais actuellement, on lui trouve également d’autres utilités non négligeables qui serviront tant pour les professionnels de l’immobilier que pour les particuliers.

Le cadastre est un outil permettant d’établir l’identité des parcelles de terrain dans toutes les communes de France. Il s’agit concrètement d’un document administratif à travers laquelle on va pouvoir obtenir des informations essentielles à portée fiscale, juridique et topographique.

 

 

 

Les données et documents constitutifs d’un cadastre

Le cadastre est constitué de divers documents chiffrés, lettrés et présentés sous forme graphique pour faciliter sa lecture. Il est composé :


- D’un plan cadastral indiquant la localisation géographique du terrain et sa délimitation.


- D’une matrice cadastrale comportant certaines données privées à partir desquelles l’État va établir le calcul des impôts locaux notamment la taxe foncière et la taxe d’habitation.

 

 

· Le Plan cadastral :

Il s’agit d’une représentation topographique exprimée sur une échelle de 1/500 à 1/5000 qui permet d’avoir un aperçu visuel des parcelles de terrain.Constitué d’un ensemble de plans, le plan cadastral énonce notamment :


- Le nombre et l’emplacement exact de chaque bâtiment inclus dans le terrain.


- La valeur foncière des bâtiments présents sur le terrain.


- La situation de la propriété par rapport aux terrains voisins.


- Les limites d’une parcelle.


- Le paysage environnant (présence de lac, cours d’eau…)

 

 


Comment accéder au plan cadastral ?

Les informations contenues dans le plan cadastral sont accessibles à tous les citoyens. Les plans de parcelles sont tout simplement consultables en ligne en renseignant la référence cadastrale ou l’adresse de la parcelle recherchée.


Pour obtenir les feuilles de plan dans son entièreté, il est possible de faire une commande moyennant un certain coût lié à l’impression et l’envoi postal des documents. Les extraits sont quant à eux gratuits.


Pour cela, rendez-vous directement sur le site officiel du Ministère de l’action et des comptes publics https://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do


En notant que des sites spécialisés proposent également ce type de service. Cependant, la plupart du temps les données fournies ne sont pas proprement actualisées. Il faut en effet quelques mois au service du cadastre pour mettre à jour les éventuelles modifications telles que la modification parcellaire suite à un partage ou une division de parcelle ou le changement de propriétaire suite à une vente.

 

 

- La matrice cadastrale :

Ce document regroupe des informations ouvertes à tous dont le nom du propriétaire actuel, les anciennes informations relatives au terrain (identité du précédent propriétaire, les changements apportés aux bâtiments…) ou encore le numéro d’identification de la parcelle.


Par ailleurs, la matrice cadastrale contient quelques informations confidentielles (identité du propriétaire, données fiscales …) accessibles uniquement au propriétaire ou à une personne mandatée par le propriétaire à l’image d’un promoteur immobilier chargé de vendre le bien.

 

 

 

Comment accéder à la matrice cadastrale ?

La matrice cadastrale n’est pas disponible sur internet. Pour la consulter, il faut se diriger vers le service d’urbanisme de la mairie ou les centres des impôts de la commune, qui sont les seules entités habilitées à détenir et à diffuser les registres cadastraux.


L’obtention d’un extrait du document (sous format A4 ou A0) auprès de l’organisme public nécessite notamment la soumission d’un formulaire de demande foncier (Cerfa n°11565*04). Celle-ci doit être remplie au préalable et transmise par courriel au centre des impôts.


Le nombre d’extraits de matrice cadastrale est limité à cinq propriétés (parcelles, immeubles ou lots) pour chaque personne qui en fait la demande.

 

 

 

Pourquoi consulter un cadastre ?

La documentation cadastrale est nécessaire avant tout achat ou vente d’une propriété foncière bâtie ou non bâtie (terrain, maison…).

 

- Pour le propriétaire : Le propriétaire d’un terrain qui projette de construire un nouveau bâtiment doit examiner le plan cadastral. Lorsqu’il est consulté en parallèle avec le Plan d’urbanisme (PLU), la lecture aide à déterminer la limite de sa propriété par rapport aux autres constructions contiguës (maison, infrastructures de la commune…). En outre, les informations du cadastre permettent de déterminer la valeur locative de la propriété. Autrement dit, le revenu dont le propriétaire peut prétendre s’il envisage de louer le bien.

 

- Pour l’acheteur : Le cadastre constitue un moyen fiable pour obtenir l’identité exacte du propriétaire actuel. Notez qu’en cas de démembrement de propriété, la vente ne peut être réputée conclue que par un commun accord entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Pour connaître le nom du propriétaire, il faut être en possession de la référence cadastrale de la parcelle. Elle est représentée successivement par un ou deux lettres désignant la section, par des chiffres pour le numéro de parcelle, le tout suivi du nom de la commune et du code postal. Il suffit ensuite de renseigner cette information au service d’urbanisme de la mairie ou sur le site web des Services de Publicité Foncière.

 

 

 

Qui peut consulter un cadastre ?

Tout le monde peut y avoir accès. Cependant, certaines informations sensibles sont uniquement accessibles au propriétaire du terrain, telles que les données fiscales.

Tous ceux qui ont besoin de consulter des extraits de cadastre sont ainsi autorisés à le faire du moment que les informations demandées ne concernent pas les fichiers des propriétaires. Les documents du cadastre peuvent être consultés séparément ou dans son ensemble.

 

- Les professionnels de l’immobilier et de l’aménagement du territoire (notaire, architecte d’urbanisme, géomètre expert…) auront besoin de lire le cadastre pour identifier le terrain et ses environnants avant la construction de futurs bâtiments, de voies de circulation, de raccordements d’eaux et bien d’autres.

 

- Les promoteurs et acheteurs particuliers : pour connaître la valeur foncière d’un bien immobilier c’est-à-dire le prix de vente d’un bien immobilier vendu. Cette information est consultable dans la base de données des Demandes de Valeurs Foncières de la commune (DVF).

 

- L’administration publique elle-même pour l’établissement des impôts fonciers.

 

- Les historiens pour connaître l’évolution sur l’aménagement et l’urbanisme dans une commune au fil des années.