Les autorisations d’urbanisme
Les autorisations d’urbanisme
La construction de maison neuve ou la rénovation d’un bâtiment déjà existant nécessite avant tout début de chantier l’obtention d’autorisations d’urbanisme. Certaines démarches administratives sont obligatoires, d’autres en revanche peuvent être omises. Cela dépend surtout du type de travaux à effectuer.
Les démarches administratives à entreprendre suivent un schéma spécifique lorsqu’une demande d’autorisation est requise, faute de quoi le propriétaire peut s’exposer à de lourdes sanctions.
Afin que tout projet de construction ou de rénovation soit réalisé en bonne et due forme, découvrez les autorisations d’urbanisme à déposer au préalable à la mairie de la commune.
Les règles d’urbanisme
Les règles d’urbanismes exigeantes instaurées par les communes ont pour principal objectif d’établir une certaine harmonisation d’ordre esthétique et technique. Si une demande d’autorisation est refusée par l’administration, cela signifie entre autres que les caractéristiques du projet ne sont pas conformes auxdites règles d’urbanisation.
Une nouvelle construction ne respectant pas la hauteur maximale des bâtiments autorisés, des matériaux de construction et des couleurs de l’aspect extérieur ne correspondant pas aux exigences de la commune, le concours d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF) n’a pas été sollicité pour les travaux de rénovation d’un monument historique et bien d’autres faits justificatifs peuvent constituer un refus de demande d’autorisation d’urbanisme.
Avant de déposer cette demande aux autorités compétentes, il s’avère être ainsi judicieux de consulter les divers documents qui prescrivent les règles d’urbanisme applicables.
S’informer sur les règles d’urbanisme
- Les documents d’urbanisme :
Les grandes lignes concernant la réglementation spécifique d’une commune sont relatées dans plusieurs documents fournis par la commune elle-même à la demande du propriétaire.
- Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : un acte administratif qui spécifie les éventuelles contraintes et approbations liées à un projet de construction en tenant compte des futurs aménagements et évolutions du paysage et de l’espace public environnant.
- Le Code de l’urbanisme énonce les textes légaux relatifs au droit de l’urbanisme.
D’autres documents de références peuvent également être consultés en cas d’absence d’un PLU par exemple, tels que le PMSV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou encore le RNU (Règlement national d’urbanisme).
- Le certificat d’urbanisme : Pour obtenir plus de précision sur la faisabilité du projet et de la constructibilité d’un terrain, on peut directement demander un certificat d’urbanisme via un formulaire gratuit (Cerfa n° 13410*06). Ce document présenté en deux types, capitalise les renseignements pertinents concernant une parcelle de terrain donnée. À noter que la commune assure que les informations qui y sont incluses restent inchangées pendant une période de 18 mois.
- Le certificat d’information renseigne notamment les règles d’urbanisme, les taxes et participations d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété.
- Le certificat d’urbanisme opérationnel livre les mêmes informations que celles fournies par le certificat d’information, ainsi que des renseignements détaillés sur les équipements publics présents, en cours de construction ou à venir avoisinant le terrain.
Les démarches administratives d’urbanisme
Il faut savoir qu’il existe différents types d’autorisations d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir).
La demande d’autorisation est à formuler en fonction des caractéristiques des travaux tout précisément de l’envergure de la construction ou de la modification envisagée.
Pour chaque demande d’autorisation, des démarches administratives spécifiques sont à entreprendre, exception faite bien sûr de certains travaux exempts d’autorisation notamment :
- Les travaux d’entretien et de réparation courants, les terrasses de plain-pied.
- Les piscines avec un bassin de moins de 10m².
- Les constructions nouvelles ou aménagements de moins 12 mètres de haut et d’une surface inférieure à 5m2
- Les travaux de ravalement de façade et de modifications de clôtures (la commune peut exceptionnellement demander la soumission d’une déclaration préalable).
Notez que des exceptions sont à prévoir pour les terrains situés en sites classés, en zones protégées et dans les lotissements. Il faut s’informer au niveau de la commune si vous résidez dans un de ces secteurs.
Qui est en charge d’entreprendre les démarches administratives ?
En toute logique, il revient au propriétaire de monter le dossier nécessaire pour l’obtention d’une autorisation d’urbanisme.
Cependant, il est toujours possible de confier cette mission à un professionnel à l’image d’un architecte, si tant est que vous ayez fait appel à son service pour la réalisation de votre projet. En parallèle avec son travail d’architecte, il sera ainsi en charge de gérer toute la procédure (montage et dépôt des dossiers de demande de travaux en ligne ou auprès d’un service d’urbanisme, obtention des autorisations d’urbanisme) moyennant des honoraires additionnels.
Dans certains cas, des professionnels de la construction incluent cette prestation dans leur offre. La gestion des formalités administratives est explicitement formulée dans les termes du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) signé en début de chantier.
Une autre alternative consiste à réaliser son dossier en ligne via des sites spécialisés.
Les autorisations d’urbanisme
En règle générale, la déclaration préalable de travaux et le permis de construire sont les types d’autorisation les plus couramment sollicités par les propriétaires qui projettent de construire une maison individuelle.
La déclaration préalable de travaux
Ce document administratif est nécessaire pour les travaux ou les aménagements de faible importance, à savoir :
- Les nouvelles constructions et les extensions d’une surface comprise entre 5m² et 20m² et faisant moins de 12 mètres de hauteur.
- Les modifications de l’aspect extérieur d’une construction existante (changement ou création d’ouverture…)
- Les travaux de ravalement de façade ou de modification de clôture.
- L’installation d’une piscine entre 10 et 100m² ou une piscine couverte avec auvent ou toiture de plus de 1,80m.
- Tout changement de destination avec ou sans travaux (exemple : local d’habitation converti en local commercial)
Comment constituer un dossier de déclaration préalable ?
Une déclaration de projet présentée sous forme de documents officiels Cerfas doit être transmise à la mairie de la commune.
Trois types de formulaires sont mis à disposition sur le site officiel des services dédiés en ligne. Ils sont à choisir en fonction de la nature des travaux : Cerfa n°13702*06, Cerfa n°13703*07 ou Cerfa 13404*07. En notant que ces deux derniers formulaires sont accompagnés de volet annexe à remplir impérativement pour le calcul des impôts.
L’une de ces demandes d’autorisation à envoyer en 2 exemplaires doit être ensuite complétée par d’autres documents listés dans le formulaire Cerfa. Vous devez fournir entre autres :
- Le plan de situation qui indique la localisation et la superficie du terrain.
- Le plan de masse qui renseigne l’orientation, la dimension, l’emplacement des futures constructions ou des bâtiments déjà existants sur la parcelle…
- La présentation des matériaux ou encore le changement de destination du bâtiment.
Validité d’une déclaration préalable
Une fois analysé par l’instructeur (délais d’instruction de 1 mois), un avis de refus d’autorisation justifié ou un avis d’approbation vous sera envoyé par mail ou courrier. Dans le cas où des éléments du dossier sont incomplets, vous disposez de 3 mois supplémentaires pour réunir les pièces manquantes.La déclaration préalable est par la suite valable pendant une période de 3 ans.
Le permis de construire
Les travaux de grande envergure doivent faire obligatoirement l’objet d’une demande de permis de construire.
- Construction d’une maison individuelle.
- Extensions supérieures à 20m² (40m² si la construction est dans une zone urbaine couverte par un PLU).
- Abris de jardins et terrasses créant une emprise au sol supérieure à 20m².
- Changement de destination avec travaux visant à modifier la façade ou les structures porteuses.
Comment constituer un dossier de permis de construire ?
Une demande de permis de construire s’effectue à travers les formulaires Cerfa n°13406*07 (maison individuelle et annexes) ou Cerfa n°13409*07 (autres types de bâtiments), qui sont à récupérer auprès de la mairie ou à télécharger en ligne.
Les deux formulaires contiennent également des volets annexes pour la déclaration des informations utiles au calcul des impôts.
En plus des mêmes documents requis pour la déclaration préalable, des pièces administratives supplémentaires sont aussi à prévoir (chacun des documents est à éditer en 4 exemplaires) :
- Une notice complémentaire détaillant l’ensemble du projet.
- Un document graphique et des photographies du projet et de son environnement proche et éloigné.
- Plan de façade et de toitures si les travaux visent à les modifier.
Après obtention du permis de construire
Le délai d’instruction pour le permis de construire est de 2 mois. Vous obtenez ensuite une notification de refus ou d’acceptation d’autorisation d’urbanisme.
Si la réponse est positive, de cette acceptation découleront certaines obligations :
- Afficher un extrait de l’autorisation de travaux sur le terrain par l’intermédiaire d’un panneau règlementé à une dimension n’excédant pas 80 cm.
- Adresser une déclaration d’ouverture de chantier (DOC) et une déclaration d’Achèvement et de Conformité des Travaux (DACT) à la mairie.
- Déclarer les travaux au centre des impôts afin d’actualiser vos impôts locaux. Une démarche administrative à réaliser au moins 3 mois après la fin des travaux.
Notez que le transfert d’un permis de construire est autorisé si le permis en question est en cours de validité et que le titulaire accepte la transmission.
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